自統(tǒng)計(jì)局公布2022年全國GDP數(shù)據(jù)后，各省也紛紛發(fā)布了2022年GDP數(shù)據(jù)，截至目前共有31個省份發(fā)布了GDP數(shù)據(jù)，有這樣幾組數(shù)據(jù)值得關(guān)注：1、廣東、江蘇經(jīng)濟(jì)總量超過10萬億，遙遙領(lǐng)先于其他省份，其中廣東已經(jīng)連續(xù) 34 年位居全國首位，而江蘇則是連續(xù) 30 年位居全國第二；2、在5萬億梯隊(duì)上，四川、湖北、福建三省競爭較為激烈，其中湖北GDP總量重返第七，福建與上述兩省差距逐漸收窄；3、從GDP占比來看，南方經(jīng)濟(jì)占比重64.58%，北方占比35.42%，南北差距減少到29.2個百分點(diǎn)，為過去十多年來首次收窄。

該數(shù)據(jù)是否意味著，經(jīng)濟(jì)重心南移的現(xiàn)狀就此終結(jié)？有人評價(jià)道，按照這個趨勢，再過十幾年北方經(jīng)濟(jì)總量可能就會反超南方，理論上來說的確有可能，但實(shí)際離反轉(zhuǎn)卻有很長距離。公開數(shù)據(jù)顯示，2010-2021年，北方GDP占比從42.8%快速下降至35.2%，南北經(jīng)濟(jì)總量差距從14.4個百分點(diǎn)迅速擴(kuò)大至29.6個百分點(diǎn)，人均GDP差距從0.97擴(kuò)大為1.25。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示：南北差距根本上是市場化程度的差距。

作為我國核心經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)市場發(fā)展自然也能夠反映出整體經(jīng)濟(jì)情況。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年前11個月，東部、中部、西北、東北，“房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)”同比減少6.5%、6.2%、16.1%、22.8%；“商品房銷售面積方面”同比減少22.8%、19%、27%、35.9%；“住房銷售額”同比減少25.6%、24%、30.5%、39.5%。通過數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，相較于南方地區(qū)來說，北方地區(qū)樓市下行更為明顯，不僅如此，前不久有機(jī)構(gòu)整理出2023年1月全國316城的房價(jià)數(shù)據(jù)，同樣能夠發(fā)現(xiàn)北方樓市房價(jià)不容樂觀：

其中，鶴崗房價(jià)環(huán)比下跌11.99%；遼源房價(jià)環(huán)比下跌6.01%；四平房價(jià)環(huán)比下跌6.88%；錦州房價(jià)環(huán)比下跌6.44%；菏澤房價(jià)環(huán)比下跌9.50%；通遼房價(jià)環(huán)比下跌6.46%；益陽房價(jià)環(huán)比下跌6.51%；南陽房價(jià)環(huán)比下跌6.81%；商洛房價(jià)環(huán)比下跌7.15%；宿遷房價(jià)環(huán)比下跌12.67%；聊城房價(jià)環(huán)比下跌10.04%。不難發(fā)現(xiàn)，房價(jià)下跌較為明顯的城市中，同樣是以北方城市為主。此外，張家口、濰坊、威海、德州、保定、日照、泰安等城市同樣處于持續(xù)陰跌的狀態(tài)。

為何北方樓市會出現(xiàn)“集體失守”的情況？筆者認(rèn)為主要有以下三個方面的原因：

首先是南北城市經(jīng)濟(jì)差距以及居住需求的改變：上文已經(jīng)提到過，除了2022年以外，過去十幾年南北城市經(jīng)濟(jì)差距均在持續(xù)擴(kuò)大，樓市發(fā)展能夠推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與此同時經(jīng)濟(jì)發(fā)展也能夠帶動樓市上行，隨著南方城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越快，而北方城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展則會受阻，與房地產(chǎn)市場上下游幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展自然也會受阻。與此同時，隨著生活水平提升，人們更偏向在南方城市生活居住，氣候相對宜人，空氣質(zhì)量也更加好。

其次是樓市持續(xù)調(diào)控：相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年我國樓市調(diào)控次數(shù)超過千次，在過去幾年樓市持續(xù)不斷的調(diào)控下，住房的金融投資屬性在不斷消除，當(dāng)前越來越多的炒房客投資者正在拋資撤離，二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了“房滿為患”的情況。不難發(fā)現(xiàn)，最近兩年樓市整體發(fā)展趨于平穩(wěn)，自2020年6月以來，全國新房價(jià)格每平方米只變化了53元，2022年更是過去幾年來首次出現(xiàn)房價(jià)下跌的情況。從城市分布來看，熱點(diǎn)城市以南方城市為主，許多北方城市地段偏遠(yuǎn)，房價(jià)抗跌性也較差，因此更容易出現(xiàn)下跌的問題。

最后是人口持續(xù)流動：隨著交通不斷便利，當(dāng)前人口流動也愈發(fā)頻繁，當(dāng)前越來越多的人傾向于前往熱點(diǎn)城市發(fā)展，由此導(dǎo)致樓市中“分化”的現(xiàn)象越來越明顯。簡單來說，隨著樓市不斷分化，房價(jià)也會出現(xiàn)兩端發(fā)展的情況。比如對于人口持續(xù)流失的偏遠(yuǎn)城市來說，人口不斷減少意味著住房需求持續(xù)減少，相應(yīng)的房價(jià)也會下跌。而對于人口流入的熱點(diǎn)城市，不斷流入的人口給予了房價(jià)支撐，房價(jià)很難下跌，從地段來看，南方熱點(diǎn)城市同樣多于北方。

可能有人會問，那么未來南方城市會出現(xiàn)樓市“集體失守”的情況嗎？答案是肯定的。說到底，住房本質(zhì)上也是一種“商品”，那么其價(jià)格就會受到供需關(guān)系的影響，當(dāng)前住房供應(yīng)數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)大于需求數(shù)量，過去房價(jià)還能夠保持上漲的原因主要在于炒房投資的群體“放大”了住房需求，但隨著不斷的調(diào)控下，當(dāng)前住房的投資屬性在逐漸消除，越來越多的炒房客投資者退出市場，真正的需求自然得以呈現(xiàn)。

央行發(fā)布的一份公開調(diào)研報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末我國城鎮(zhèn)家庭住房持有率就已經(jīng)高達(dá)96%，換言之僅有不足4%的城鎮(zhèn)家庭沒有買房，并且持有多套房的家庭占比40.5%。反觀住房供應(yīng)，西南財(cái)大一組數(shù)據(jù)顯示2017年我國城鎮(zhèn)空置住房數(shù)量為6500萬套，整體空置率高達(dá)21.8%，有專家按照上述空置率結(jié)合過去5年住房銷售面積行進(jìn)測算，得出當(dāng)前整體空置房已經(jīng)超過一億套的結(jié)論，足以滿足2.5億人的住房需求。

也就是說，未來需要面臨的問題并不是房價(jià)會大漲，而是多余的房子該由誰來“接盤”的問題。有人認(rèn)為當(dāng)前開發(fā)商應(yīng)該停止建設(shè)，未來多余的房子由不斷新增的人口來消化，這樣問題就能迎刃而解。但這個設(shè)想顯然難以成立，對于開發(fā)商來說，停止建設(shè)新房相當(dāng)于失去了收入來源，并且企業(yè)背負(fù)的高額負(fù)債也會無力償還，更重要的問題是當(dāng)前我國也面臨著嚴(yán)峻的人口問題。

1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年的人口數(shù)據(jù)：2022年末全國人口為141175萬人，比上年末減少85萬人。全年出生人口為956萬人，人口出生率為6.77‰；死亡人口1041萬人，人口死亡率為7.37‰；人口自然增長率為-0.60‰。也就是說，在持續(xù)多年低生育時代后，我國也正式進(jìn)入了人口“負(fù)增長”時代，許多專家學(xué)者表示，這種趨勢能會持續(xù)多年，換言之多余的住房可能會面臨“無人接盤”的問題，正如央行原副行長吳曉靈強(qiáng)調(diào)的那樣：

泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準(zhǔn)備是每個國家、每個人都要面對的現(xiàn)實(shí)。